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3.3 Lage und Wirtschaft
3.3.1. Geografische Lage
Die Adresse befindet sich in Seebruck, einem Ortsteil von Seeon-Seebruck, gelegen am nordwestlichen Ufer des Chiemsees. Geografisch liegt der Ort im bayerischen Voralpenland. In nördlicher Richtung befindet sich Wasserburg am Inn in einer Entfernung von etwa 30 Kilometern. Östlich liegt Traunstein in einer Distanz von rund 35 Kilometern. Südlich erstreckt sich Prien am Chiemsee, etwa 10 Kilometer entfernt. Westlich liegt Rosenheim in einer Entfernung von circa 30 Kilometern. Die Topografie ist geprägt von sanften Hügeln und der Nähe zum See, was die Region zu einem beliebten Erholungsgebiet macht.
3.3.2. Fakten zur Makrolage
Das Wertermittlungsobjekt liegt im Bundesland Bayern, in der Gemeinde Seeon-Seebruck (Landkreis Traunstein). Die Straße des Objekts liegt im Ortsteil Seebruck. Die Fläche des Landkreises Traunstein beträgt 1.534 km2. Die Fläche von Seeon-Seebruck beträgt 48 km2, mit zum 31.12.2025 insgesamt 4.575 gemeldeten Einwohnern. Dies entspricht einer durchschnittlichen Bevölkerungsdichte von 95 pro km2. Die Fläche gilt damit als mittel besiedelt.
3.3.3. Makrolage – ökonomische Merkmale
Die Region Seeon-Seebruck im Landkreis Traunstein präsentiert sich in einer soliden wirtschaftlichen und sozialen Verfassung. Das durchschnittliche Einkommen liegt mit 31.500 € über dem bundesweiten Durchschnitt von 29.600 €. Dies indiziert eine überdurchschnittliche Kaufkraft der Bevölkerung. Die Arbeitslosenquote ist mit 2,9 % deutlich niedriger als im bundesweiten Vergleich (5,4 %). Dies signalisiert eine robuste Wirtschaftslage und gute Beschäftigungsmöglichkeiten. Die Quote der Leistungsempfänger bei Asylbewerbern liegt mit 0,41 % unter dem deutschen Durchschnitt von 0,49 %. Die Sozialhilfeempfänger Quote ist mit 0,28 % ebenfalls leicht höher als der bundesweite Wert von 0,25 %. Insgesamt positioniert sich Seeon-Seebruck im Vergleich zu Deutschland in einer vorteilhaften Lage (Bundesamt der Statistik 2024 – Datenstand vom 31.12.2023).
3.3.4. Geschichte
Die Geschichte von Seeon-Seebruck ist eng mit dem Chiemsee und dem Kloster Seeon verbunden. Das Kloster, gegründet im 10. Jahrhundert, prägte die Region über Jahrhunderte. Seebruck, als Fischerdorf und Umschlagplatz, entwickelte sich zu einem wichtigen Handelszentrum. Im Laufe der Zeit wandelte sich die Region von einer landwirtschaftlich geprägten Gegend zu einem beliebten Tourismusort. Die Entwicklung des Tourismus begann im 19. Jahrhundert und erlebte nach dem Zweiten Weltkrieg einen Aufschwung. Die Gemeinde Seeon-Seebruck entstand 1980 durch den Zusammenschluss der Gemeinden Seeon und Seebruck. In den letzten 50 Jahren hat sich die Infrastruktur deutlich verbessert und der Tourismus weiter an Bedeutung gewonnen.
3.3.5. Wirtschaftliche Entwicklung
Die wirtschaftliche Entwicklung von Seeon-Seebruck ist stark vom Tourismus geprägt. Die Region profitiert von der Attraktivität des Chiemsees und der umliegenden Landschaft. Es gibt zahlreiche Hotels, Gaststätten und Ferienwohnungen. Auch das Handwerk und das Gewerbe spielen eine wichtige Rolle. Die Landwirtschaft ist ebenfalls noch von Bedeutung, insbesondere die Milchwirtschaft. Die Gemeinde Seeon-Seebruck setzt sich für eine nachhaltige wirtschaftliche Entwicklung ein, die die Umwelt schützt und die Lebensqualität der Bürger verbessert.
3.3.6. Wichtige Infrastrukturprojekte
Aktuell sind keine größeren Infrastrukturprojekte in unmittelbarer Nähe geplant, die den Wert der Immobilie wesentlich beeinflussen könnten. Allerdings gibt es laufende Bemühungen zur Verbesserung der Verkehrsanbindung und des öffentlichen Personennahverkehrs in der Region. Auch der Ausbau des Radwegenetzes ist ein wichtiges Thema. Die Gemeinde Seeon-Seebruck setzt sich für eine nachhaltige Entwicklung ein, die die Lebensqualität der Bürger verbessert und die Umwelt schützt.
3.3.7. Entwicklung der Immobilienpreise
Es gibt Anzeichen für eine Stabilisierung oder sogar einen leichten Rückgang der Immobilienpreise in der Region. Die gestiegenen Zinsen und die konjunkturelle Unsicherheit dämpfen die Nachfrage. Die hohe Inflation führt dazu, dass sich viele Menschen weniger leisten können. Die Preise für Neubauten sind aufgrund der gestiegenen Baukosten ebenfalls hoch. Insgesamt ist die Situation am Immobilienmarkt angespannt. Es ist jedoch unwahrscheinlich, dass die Preise stark fallen werden, da die Region weiterhin attraktiv ist und die Nachfrage nach Wohnraum hoch bleibt. Eine detaillierte Analyse der Marktentwicklung ist jedoch ratsam, um die zukünftige Entwicklung besser einschätzen zu können.
3.3.8. Beurteilung des regionale Immobilienmarkts
Die Stimmung am regionalen Immobilienmarkt um Seeon-Seebruck ist derzeit von einer gewissen Abwartung geprägt. Käufer sind aufgrund der gestiegenen Zinsen und der konjunkturellen Unsicherheit vorsichtiger geworden. Verkäufer sind hingegen noch nicht bereit, deutliche Preisabschläge zu akzeptieren. Beobachter gehen davon aus, dass die Preise in den nächsten Monaten stagnieren oder leicht sinken werden. Die Zinsentwicklung, die Konjunktur und die lokale Besonderheit der hohen Lebensqualität am Chiemsee beeinflussen die Stimmung. Insgesamt herrscht eine gewisse Unsicherheit, da die weitere Entwicklung schwer vorherzusagen ist. Die Nachfrage nach hochwertigen Immobilien in guter Lage ist jedoch weiterhin vorhanden.
3.3.9. Konjunkturelle Lage
Die konjunkturelle Lage in Deutschland ist derzeit angespannt. Das Wachstum hat sich verlangsamt, die Inflation ist hoch und die Energiepreise sind gestiegen. Die Stimmung in der Wirtschaft ist gedrückt. Die hohen Energiepreise belasten die Unternehmen und die privaten Haushalte. Die Inflation schmälert die Kaufkraft der Verbraucher. Die Unsicherheit über die weitere Entwicklung der Weltwirtschaft und die geopolitischen Risiken tragen ebenfalls zur gedrückten Stimmung bei. Die Bundesregierung hat Maßnahmen zur Entlastung der Bürger und Unternehmen beschlossen, um die Konjunktur zu stützen. Es bleibt jedoch abzuwarten, wie sich die Lage in den nächsten Monaten entwickeln wird.
3.3.10. Lage auf dem Kapitalmarkt
Die aktuelle Lage am Kapitalmarkt ist von Unsicherheit geprägt. Die Inflation ist weiterhin hoch, was die Europäische Zentralbank (EZB) dazu zwingt, die Zinsen weiter anzuheben. Dies führt zu steigenden Kapitalkosten für Immobilienfinanzierungen. Die Stimmung ist daher eher pessimistisch, da die höheren Zinsen die Nachfrage nach Immobilien dämpfen. Es gibt Anzeichen für steigende Finanzierungskosten, da die EZB signalisiert hat, dass sie die Zinsen weiter anheben wird, um die Inflation zu bekämpfen. Die Entwicklung der Inflation und der Zinspolitik der EZB sind die wichtigsten Einflussfaktoren für die Entwicklung der Kapitalkosten. Die Unsicherheit am Kapitalmarkt wirkt sich auch auf den Immobilienmarkt aus, da Investoren vorsichtiger werden und weniger bereit sind, hohe Preise zu zahlen.
3.3.11. Entwicklungen in der Umgebung
Potenzielle Entwicklungen, die den Wert der Immobilie steigern könnten, sind beispielsweise der Ausbau der Infrastruktur, die Verbesserung der Verkehrsanbindung oder die Schaffung neuer Freizeitmöglichkeiten. Auch die Ansiedlung neuer Unternehmen oder die Schaffung neuer Arbeitsplätze könnten sich positiv auf den Wert der Immobilie auswirken. Die Entwicklung des Tourismus in der Region ist ebenfalls ein wichtiger Faktor. Eine nachhaltige Entwicklung, die die Natur und die Umwelt schützt, ist dabei von großer Bedeutung. Auch die Sanierung und Modernisierung bestehender Gebäude könnte den Wert der Immobilie steigern.
3.3.12. Mikrolage – Karte zur Infrastruktur
3.3.13. Umgebungsbebauung
Die Umgebungsbebauung im Bereich der Wopfnerstraße in Seebruck ist heterogen. Es finden sich Wohnhäuser unterschiedlicher Baujahre und Stile, von traditionellen Bauernhäusern bis hin zu modernen Einfamilienhäusern. Vereinzelt sind auch kleinere Gewerbebetriebe angesiedelt. Die Lärmimmissionen sind als moderat einzustufen. Der Verkehr auf der Wopfnerstraße selbst verursacht Geräusche, die jedoch nicht als übermäßig störend empfunden werden. In der Nähe befindliche landwirtschaftliche Betriebe können saisonal bedingt Lärm verursachen. Insgesamt ist die Wohnqualität jedoch als gut zu bezeichnen, da die Nähe zum Chiemsee und die ländliche Umgebung für eine hohe Lebensqualität sorgen. Eine detaillierte Untersuchung der Lärmimmissionen wäre jedoch ratsam, um potenzielle Belastungen zu quantifizieren.
3.3.14. Öffentlicher Nahverkehr
Der öffentliche Personennahverkehr in Seebruck wird hauptsächlich durch Buslinien des Regionalverkehrs Oberbayern (RVO) gewährleistet. Diese Buslinien verbinden Seebruck mit den umliegenden Ortschaften wie Prien am Chiemsee, Chieming und Traunstein. Von Prien am Chiemsee besteht ein Bahnanschluss an die Strecke München-Salzburg. Die Busse verkehren in regelmäßigen Abständen, jedoch ist die Taktfrequenz außerhalb der Saison reduziert. Die Nutzung des öffentlichen Personennahverkehrs ist daher eher auf den regionalen Verkehr ausgerichtet. Für längere Strecken empfiehlt sich die Nutzung des PKW oder der Bahn ab Prien am Chiemsee.
3.3.15. Nächste Flughäfen
Die nächstgelegenen Flughäfen mit internationalen Linienflügen sind: Der Flughafen München (MUC) liegt etwa 100 Kilometer nordwestlich. Der Flughafen Salzburg (SZG) befindet sich circa 70 Kilometer östlich. Der Flughafen Innsbruck (INN) ist etwa 150 Kilometer südwestlich gelegen. Alle drei Flughäfen sind über die Autobahn oder Bundesstraße gut erreichbar. Die Fahrzeit beträgt je nach Verkehrslage zwischen einer und zwei Stunden.
3.3.16. Gesundheitsheitsversorgung
Die medizinische Versorgung in Seebruck ist grundlegend gewährleistet. Es gibt Allgemeinärzte und Zahnärzte im Ort. Für eine umfassendere medizinische Versorgung sind die Krankenhäuser in Prien am Chiemsee (ca. 10 km südlich) und Rosenheim (ca. 30 km westlich) gut erreichbar. Apotheken befinden sich ebenfalls in Seebruck. Die Erreichbarkeit der medizinischen Einrichtungen ist sowohl mit dem Auto als auch mit dem Bus gut. Die Notfallversorgung ist über den Rettungsdienst gewährleistet.
3.3.17. Schulen und Kindergärten
In Seebruck gibt es einen Kindergarten und eine Grundschule. Weiterführende Schulen befinden sich in den umliegenden Orten wie Prien am Chiemsee (ca. 10 km südlich) und Traunstein (ca. 35 km östlich). Die Erreichbarkeit der Schulen und Kindergärten ist sowohl mit dem Auto als auch mit dem Bus gut. Die Schulen bieten ein breites Spektrum an Bildungsangeboten. Die Kindergärten sind gut ausgestattet und bieten eine qualifizierte Betreuung.
3.3.18. Einkaufsmöglichkeiten
In Seebruck sind Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf vorhanden. Es gibt einen Supermarkt, einen Bäcker, einen Metzger und weitere kleinere Geschäfte. Für einen größeren Einkauf empfiehlt es sich, in die umliegenden Städte wie Prien am Chiemsee oder Rosenheim zu fahren. Die Erreichbarkeit der Einkaufsmöglichkeiten ist gut, sowohl mit dem Auto als auch mit dem Fahrrad oder dem Bus. Die Geschäfte sind in der Regel gut sortiert und bieten eine gute Auswahl an Produkten. Die Preise sind jedoch tendenziell etwas höher als in größeren Städten.
3.3.19. Freizeitgestaltung
Seebruck bietet eine Vielzahl von Sportvereinen und Freizeitmöglichkeiten. Es gibt einen Fußballverein, einen Tennisverein, einen Segelverein und viele weitere Vereine. Die Nähe zum Chiemsee bietet zahlreiche Möglichkeiten für Wassersportaktivitäten wie Segeln, Surfen, Schwimmen und Bootfahren. Die Umgebung ist ideal zum Wandern, Radfahren und Mountainbiken. Es gibt auch einen Golfplatz in der Nähe. Die Freizeitmöglichkeiten sind vielfältig und bieten für jeden Geschmack etwas.
3.3.20. Beurteilung der Wohnlage
Die Wohnlage in Seebruck, insbesondere im Bereich der Wopfnerstraße, ist als sehr attraktiv einzustufen. Die Nähe zum Chiemsee bietet einen hohen Freizeitwert und eine hohe Lebensqualität. Die Umgebung ist geprägt von einer intakten Natur und einer ländlichen Struktur. Die Infrastruktur ist ausreichend entwickelt, um den täglichen Bedarf zu decken. Es gibt Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Schulen und Kindergärten in der näheren Umgebung. Die Verkehrsanbindung ist gut, so dass auch die umliegenden Städte schnell erreichbar sind. Die Wohnlage ist besonders für Familien mit Kindern geeignet, da es viele Möglichkeiten zur Freizeitgestaltung im Freien gibt. Auch für ältere Menschen ist die Wohnlage attraktiv, da sie Ruhe und Erholung bietet. Insgesamt ist die Wohnlage in Seebruck als sehr hochwertig zu bezeichnen, was sich auch in den Immobilienpreisen widerspiegelt.
3.3.21. Beurteilung der Lage (Gewerbe)
Die Passantenfrequenz in der Wopfnerstraße ist als eher gering einzustufen. Es handelt sich um eine Wohnstraße mit wenig Durchgangsverkehr. Die umliegenden Geschäfte sind hauptsächlich auf den lokalen Bedarf ausgerichtet. Ein hohes Potenzial für Laufkundschaft ist daher nicht gegeben. Für ein Geschäft, das auf eine hohe Passantenfrequenz angewiesen ist, ist die Lage daher weniger geeignet. Für ein Geschäft, das sich auf einen bestimmten Kundenstamm konzentriert oder das online präsent ist, kann die Lage jedoch durchaus interessant sein. Die Nähe zum Chiemsee kann in der Saison für eine höhere Besucherfrequenz sorgen, jedoch ist dies stark wetterabhängig. Eine detaillierte Analyse der Kundenstruktur und des Wettbewerbsumfelds ist ratsam, um das Potenzial der Lage besser einschätzen zu können.
3.3.22. Beurteilung der Lage (Arbeitsmarkt)
Die Attraktivität der Wopfnerstraße als Standort für die Gewinnung von Arbeitskräften ist als mittelmäßig einzustufen. Einerseits profitiert Seebruck von seiner Lage am Chiemsee, die eine hohe Lebensqualität verspricht und somit potenzielle Arbeitnehmer anziehen kann. Andererseits ist die Region eher ländlich geprägt, was die Auswahl an qualifizierten Fachkräften einschränken kann. Insbesondere für hochspezialisierte Tätigkeiten könnte es schwierig sein, geeignetes Personal zu finden. Einfachere Tätigkeiten, beispielsweise im Tourismus oder im Handwerk, dürften leichter zu besetzen sein. Die Nähe zu Rosenheim und Traunstein bietet jedoch die Möglichkeit, auf einen größeren Arbeitsmarkt zuzugreifen. Die Verfügbarkeit von bezahlbarem Wohnraum in Seebruck und Umgebung ist ein wichtiger Faktor für die Attraktivität als Arbeitsort.
3.3.23. Beurteilung der Lage (Erreichbarkeit)
Die logistische Anbindung der Wopfnerstraße ist als durchschnittlich zu bewerten. Die Bundesstraße B304, die Seebruck durchquert, ermöglicht eine relativ schnelle Anbindung an die umliegenden Städte wie Rosenheim und Traunstein. Die Autobahn A8 München-Salzburg ist über die B304 in etwa 20-30 Minuten erreichbar. Für einen gewerblichen Betrieb ist die Erreichbarkeit mit LKW gegeben, jedoch ist die Wopfnerstraße selbst eher schmal und könnte für größere Transporte eine Herausforderung darstellen. Die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr ist vorhanden, jedoch nicht optimal. Die Buslinien des Regionalverkehrs Oberbayern (RVO) verkehren in regelmäßigen Abständen und verbinden Seebruck mit den umliegenden Ortschaften. Ein direkter Bahnanschluss besteht in Seebruck nicht, der nächste Bahnhof befindet sich in Prien am Chiemsee.